مركز العقّار من منظور قانون الاستثمار

Abstract

فقد خصصت الفصل الأول منه إلى تحديد مكانة العقار الموجه للاستثمار بين المفهوم و التطبيق ، ففي المبحث الأول تناولت مفهوم العقار كآلية للاستثمار ، أما المبحث الثاني فقد خصصته إلى آليات تحويل العقار في مجال الاستثمار ، و في الفصل الثاني من المذكرة تطرقت إلى النظام القانوني لتحويل العقار بغرض الاستثمار في القانون الجزائري ، و لقد تضمن المبحث الأول ماهية النظام القانوني المنظم للعقار الموجه للاستثمار ، و في المبحث الثاني تطرقت إلى تقييم ملائمة الإطار القانوني المتعلق بتحويل العقار بغرض الاستثمار. يعتبر العقار ثروة اقتصادية هامة بالنظر إلى دوره في تحريك مختلف مجالات الاستثمار إضافة إلى تنوعه، و يعد تنظيم هذا الأخير في مختلف القوانين الصادرة في الجزائر حسب طبيعة كل مرحلة اقتصادية التي انتهجت في تلك الفترات أو بعدها و الإشكالية التي يمكن طرحها تتلخص فيما يلي: ما هي المكانة القانونية للعقار الموجه للاستثمار في ظل النصوص القانونية الموجودة خاصة تلك المنظمة للملكية العقارية و الاستثمار؟ و هل استوفي العقار كقيمة اقتصادية هامة لاستثمار المكانة المخصصة له من حيث التأطير و التنظيم؟ و هذا ما أدى بي إلى إتباع الأسلوب التحليلي في التطرق للنصوص القانونية، و التنظيمية الموجودة إن مفهوم العقار كآلية للاستثمار يتطلب تعريفه أولا غير أنه لا يوجد تعريفا محددا له يكون جامعا، و مانعا ،على الرغم من أن المشرع الجزائري قد نص في المادة 683 من التقنين المدني الجزائري على أن كل شيء ثابت مستقر بحيزه، و لا يمكن نقله بدون تلف فهو عقار ، و انطلاقا من هذا التعريف تتجلى خصائص العقار في أنه عنصر ثابت ، و لا يمكن التصرف فيه بدون تلف ٍ،مع عدم إمكانية التصرف فيه بدون إذن مالكه أو المتصرف فيه ، و إجراءات تحويله بالبيع، أو الشراء تتطلب تسجيله و توثيقه في المحافظة العقارية، أو عند موثق العقود ، إضافة إلى ذلك يتميز بخاصية التنوع ، فنجد العقار الصناعي ، السياحي ، الفلاحي .إن الأملاك العقارية العامة تتميز عن الأملاك العقارية الخاصة بكونها غير قابلة لتوقيع الحجوز عليها، و لا كسبها وفقا لنظام التقادم المكسب، أو المسقط ، و قد تضمنت مختلف الدساتير التي صدرت في الجزائر بدءا بدستور 1963 إلى غاية دستور 1996المعدل و المتمم في 2008 تحديد هذه الأملاك من خلال النص عليها وتنظيمها والعمل على توفير الحماية القانونية لها تعد الأملاك العقارية الخاصة وعلى اختلاف ما سبق ذكره عن الأملاك العقارية العامة التي قد تكون تابعة للدولة، أو الولاية، أو البلدية، أو تكون أملاك عقارية تابعة للأفراد. وتعد الأملاك العقارية الخاصة بالدولة، أو الولاية، أو البلدية أساس برمجية مختلف الاستثمارات فهي التي تكون محل منحها، و توجيهها للاستثمار مقابل دفتر شروط يلتزم به المستثمر و منحها يكون وفقا لعقد إداري بين المستثمر والإدارة و أسلوب المنح يكون بموجب مقرر من الإدارة العقارية المختصة إن إجراءات و آليات تحويل العقار بغرض الاستثمار سواء كانت تخص العقار الصناعي ، السياحي ، الفلاحي ، تقتضي وجود شروط أساسية في تحويل الملكية العقارية ،إذ أنه فيما بين الأفراد يخضع الأمر لأحكام تحويل الملكية في التقنين المدني الجزائري من ضرورة وجود أهلية أداء كاملة للتصرف إضافة إلى عقد ملكية أصلي للعقار ، أما فيما يخص العقارات الخاصة التابعة للدولة فيقتضي تحويلها للاستثمار إجراءات، و شروط خاصة من ضرورة توثيق، و قيد، و تسجيل، أو وجود رخصة ، أو قرار إداري من المصلحة الإدارية المتعلقة بضبط و تنظيم،ٍ و تسيير العقار المخصص للاستثمار إن إجراء الشهر العقاري للأوعية العقارية، هو إجراء تقني، و فني يهدف إلى تسجيل مختلف التصرفات التي ترد على الأوعية العقارية، و يوجد نظام الشهر الشخصي و العيني ، و المشرع الجزائري أخذ بنظام الشهر العيني في المناطق الأخرى الغير ممسوحة ، و نظام الشهر العقاري يؤدي بالضرورة إلى تسجيل الوعاء العقاري لدى المحافظة العقارية.

إن مجال تطبيق آليات تحويل العقار بغرض الاستثمار هي الأوعية العقارية ذات الطبيعية الصناعية ، الفلاحية ، السياحية ، و التي يمكن أن تكون محل انتقالها لصالح المستثمرين وفقا لأسلوب التنازل ، أو الامتياز، أو الإيجار ، و لو أن آلية التنازل هذه لا تمس العقار الفلاحي نظرا للخصوصيات التي يتميز بها إذ أن الدولة هي التي تقوم باحتكار تنظيم العقار الفلاحي وتعد عقود منح الامتياز ، أو التنازل ، أو الإيجار كما سلف الذكر مجالها هو الأملاك العقارية الخاصة التابعة للدولة والتي نظمت بموجب قانون التوجيه العقاري رقم 90/25 المعدل، و المتمم، و قانون رقم 90/30 الخاص بأملاك الدولة المعدل و المتمم. إن تحديد مكانة العقار الموجه للاستثمار يتطلب التطرق إلى النظام القانوني المنظم له في مختلف القوانين المرتبطة بالعقار،ٍ و الاستثمار ، و قد تضمنت أحكام التقنين المدني الجزائري الطرق الخاصة بانتقال الملكية العقارية من دون التعرض للنظام القانوني الخاص بتحويل العقار مهما كانت طبيعته للاستثمار ، رغم أن القوانين الخاصة بالتوجيه العقاري و أملاك الدولة السابقة الذكر قد سعت إلى تنظيم الأملاك العقارية العامة من حيث تنظيم الأوعية العقارية التي يكون مجالها المرافق العامة. و الخاصة للدولة و لكن من دون التعرض للعقار الصناعي ، الفلاحي، السياحي ، بصفة واضحة من خلال آليات التوجيه الخاصة بالاستثمار. و قد حاولت مختلف القوانين الخاصة بالمالية خاصة تلك التي صدرت في فترة ما بعد الإصلاحات الاقتصادية تنظيم العقار، و على وجه التحديد العقار الصناعي ومن خلال منحه توضيح آليات وفقا لأسلوب التنازل، أو الامتياز ، لأسلوب التنازل أو الامتياز، دلك لم يؤدي إلى تنظيم عملية تحويل العقار بغرض الاستثمارٍ.